도시형 생활주택 투자가 수익형 부동산?

요즘 많은 부동산 전문가들이 수익형 부동산에 투자하라는 강연을 많이 합니다.

그래서 요즘 건설 트렌드는 원룸형 도시형 생활주택입니다.

실평수 4~5평 정도의 작은 공간 안에는 1인 가구 살기에 알맞은 시설들이 들어가 있습니다.

하지만 과연 전문가들이 말하는 수익률이 나오는 걸까요?

토지 지분이 거의  없는 주택을 분양받아서 몇 년 동안은 월세 받아서 분양받을 때 받았던 대출 이자를 낸다고 하더라도  그 주택이 물가지수 만큼 올라 줄 거라는 장담을 할 수 있을까요?

 

이제는 건물을 사용의 개념으로 바꿔 생각해야 합니다.

사용하다 보면 낡아서 망가져 보수와  재건축이 필요해지는 차로 말하면 새 차 가격과 중고차의 가격이 차이나는 것과 같은 개념이 부동산에도 생기고 있습니다.

그것은 부동산 가격의 상승은 건물 가격의 상승이 아닌 토지의 가격 상승이라는 것입니다.

건물은 감가 되거나 없어지는 자재이고 토지는 위치나 쓰임의 용도에 따라 가격이 오르거나 멈춰있는 사라지지 않는 부동형 자산입니다.

앞으로는 건축물이 지어져서 분양되는 건물들로 인해서 가격 상승의 투자이익을 보기는 어렵다고 생각합니다.

이미 쓰임의 용도가 정해지고 입지가 분양가에 반영이 되어 그 건물에 살고 싶은 사람, 사용하고 싶은 사람들의 필요 가치만큼의 가격으로 거래가 되기 때문입니다.

 

은행 금리가 낮아서 많은 사람들이 수익형 부동산의 임대수익을 계산해보고 은행보다 낫은 투자라고 생각해 도시형 생활주택을 분양받는 사람들이 많아지고 있습니다.

그러나 분양받은 후 건물이 감가되는 것까지도 계산에 넣어서 투자를 하지 않으면 앞으로 5년 후부터는 분양가보다 매매가가 떨어지는 도시형 생활주택들도 생기기 때문에 투자자들의 고민이 많아질 거라 생각합니다.

 

 삼성 토지경제 연구소의 투자칼럼을 보면

 

 

최근 도시형 생활주택 분양이 뜨겁습니다. 

부동산 TV 매물란 이라던가 , 역세권 다세대 주택 추천 매물 이란 형식으로 도시형 생활주택을 분양하는 곳이 많습니다.

그 수익률을 한 번 분석해 보면,

강북의 한 구도심에 입지한 한 도시형생활주택의 경우, 대지 5평, 건물 실 평수 6평의 매매가격이 1억 3,500만원  대출 7천 만원에 보증금 4천에 월 40만원에 임대 가능하므로 실 투자금액이 불과 2,500만원에 지나지 않는다고 분양하는 중입니다.

사실일까요?

 

우선 수익형 부동산의 자산가치는 최소 기대수익률의 역산으로 계산하는 것이 가장 합리적입니다.

최근 은행금리 추이에 따라 최소 기대수익률이 결정되는데요.

요즘 은행이자 정기예금 금리는 최대 3%를 넘지 않지요. 3%로 가정해 봅시다.

여기서 가산해야 할 이율이 바로 거래비용과 감가상각비일 것입니다.

약 4%의 취득세와 매수, 매도시의 공인중개사 수수료,  향후 발생되는 건물 수선비를 감안하면 매입가의 10% 정도의 비용이 발생할 것입니다.

편의상 10년으로 나누어 상계해 보면 매년 1% 이상 이율을 가산해야 합니다.

 

여기에 더해서 감가상각비를 계산해 보면, 물론 토지가격이야 매년 물가상승률만큼 상승한다고 감안하더라도 건물 가격은 매년 5%의 감가상각을 계산해야 합니다. 최소 연 0.5%의 이율을 가산해야 합니다.

 

여기에 더해서 보통 수익형 부동산의 경우 대출을 끼고 매입하게 됩니다.

이자 비용이 발생하게 되지요. 이 이자비용 이상의 수익이 나와야 굳이 대출까지 끼면서 투자하는 것이겠죠.

최소 연 1.5%의 이율을 더 가산해야 합니다.

그렇다면 은행 금리 수익률 3% + 거래비용과 수선비 1% + 감가상각비 0.5% + 은행이자 1.5%= 6% 입니다.  여기에 더해서 최소 1% 이상의 기대이익이 발생해야 투자하는 것이라면 최소한의 기대수익률은 7%, 

별로 남는 것도 없는 최소한의 투자 기대 수익률입니다. 그렇다면 현실적인 강북 지역의 임대 시세를 파악해야 합니다.

정말로 보증금 4천에 월 40만원이 실 평수 6평의 도시형생활주택에 적정한 가치일까요?

대부분 이미 준공이 떨어진 도시형생활주택의 경우 주차장 특례 혜택을 입어서 주차장이 적습니다.

그리고 보안이라던가 관리실이라던가 취약할 수 밖에 없습니다.

 

보증금 4천에 월 40이라면 천에 월 70만원 이라는 소리인데,  이건 허황된 수익률일 가능성이 높습니다.

보통 6평 정도의 평수라면 1인 가구에 적당한 면적입니다.

아직 결혼을 하지 않은 20~30 초반의 미혼 가구의 평균 월 소득은100~200만원 사이일 것 입니다. 부담 없이 감당할 수 있는 주거비를 감안하고 주변의 실세 시세를 반영한다면 최대 보증금 500에 월 40만원이 적당할 것입니다.

바로 일반 분양되는 최근 도시형생활주택 등 수익형 부동산의 중요 맹점은 바로 이런 임대 시세의 허황된 높은 예측에서 비롯합니다.

 

그렇다면 이 다세대 주택의 가치는 어떻게 볼 수 있을까요?

공실 없이 임대된다고 가정할 때,  연 480만원 이를 연 7%의 수익률로 역산해 보면 자산가치가 산정됩니다. 약 6,800만원 보증금 500만원을 합해 이 주택의 실질 가치는 약 7,300만원으로 볼 수 있습니다.

이는  다른 방식으로 계산한 것과도 일치합니다.

바로 주변의 일반적인 주거지역 토지가격인 평당 천 만원 * 5평 = 토지 비 5천 만원 건축비 실 평수 6평 * 최대 평당 400만원 = 2,400만원 5천 만원 +2,400만원 = 7,400만원 위의 수익률로 계산한 실질 가치와 거의 일치합니다.

이를 이미 마진을 최대한 붙여서 1억 3,500만원에 분양한다면 이는 이미 실질가치보다 6,200만원 높게 매입하는 것이고 약 85% 높게 매입하는 것입니다.

연 물가 상승률 3%를 감안할 때 약 29년의 시간이 걸려야 겨우 원 매입가에 도달할 수 있을 것입니다.

 

여기에 더해서 약 2천 만원대의 자금으로 매입해 대출을 많이 받는다면 그 기간에 막대한 은행이자가 발생하게 될 것입니다.

1금융권 7천 만원(대출금리 5%) + 2금융권 4천 만원(대출 금리 8%) =연 350만원 + 연 320만원 연 670만원 , 월 56만원의 이자를 40만원의 월세를 받아서도 모자라 매달 16만원의 자기 돈을 이자 갚는데 써야 하는 상황이지요.

아마 몇 년 후에는 경매로 넘겨야 할 지도 모를 일입니다.

 

지금 수도권 등 일반 아파트의 경우 발생하는 경매 사건이 위와 유사한 방식으로 5~6년 전 매입했 던 분들이 지금 부담을 이겨내지 못하고 포기하면서 발생하는 것이지요.

투자를 할 때는 명확히 실질가치를 파악하고 해야 합니다.

광고를 무조건 믿어서도 안 됩니다.

[출처] 도시형생활주택 투자가 수익형 부동산?|작성자 사람이 희망이다