위기의 서민경제 시대, 웃으며 살아남는 해법은?

위기의 서민경제 시대, 웃으며 살아남는 해법은?

내 소득 및 생활수준이 중상층 이상으로 여기는 분들이 몇이나 될까요?

'중상층' 이라고 하면, 중산층 중에서도 상위권으로 큰 부담 없이 만족할 만한 생활을 누리면서

크게 노후에 대한 불안이 없는 계층일 것입니다. 

현재 연봉이 1억 전후가 된다고 해도, 종신고용이 보장되지 않는 고용 불안한 상황에서 높은 

주택가격으로 인한 높은 주거비 부담과, 높은 교육비, 생활 고물가로 인해 부담되는 생활비와 

전혀 보장되지 않는 노후준비로 인해 불안감이 높은 한국의 경제 상황에서 쉽게 자신이 

'중상층'에 해당된다고 느끼는 분들은 적을 것입니다.

2013년 하반기와, 내년까지 대다수 경제 전문가들이 국내 경제 상황을 크게 나아지기 보다는 

정체하거나 오히려 더 어려워 질 것으로 예측하는 가운데 실질적으로 대다수 '서민들'

(중상층 이하 로 스스로 생각하는 계층) 에게는 실로 '위기의 시대' 로 불릴 수 있는 시기 입니다. 

우선 매일 급등하는 전세값과 도무지 상승 반전할 기미가 보이지 않는 집값 때문에 고통 많이 받고 

계신데 '주택 가격'부터 진단해 보죠.

우리나라 상황을 살펴보기 위해서는 국외의 선진국의 상황을 비교, 대조해 보면 쉽게 현 상황을 진단해

볼 수 있을 것입니다. 

우선 미국을 살펴보면, 미국의 1인당 국민소득은 원화로 약 5,300만원 정도 우리나라의 2,633만원의 

2배 가량 됩니다.  여기서 실질적으로 분석해 보면, 미국의 경우 전체 국민소득 중 국민들의 임금 으로

분배되는 비율이 약 70%로 실질 1인당 국민 소득은 약 3710만원 가량 입니다.  반면, 우리나라는

수출 대기업이 국가 경제에서 차지하는 비중이 높아 실제로 국민 임금으로 분배되는 비중은 약 50% 가량

으로 실질 1인당 국민 소득은 1,300만원 가량으로 미국에 비해 1/3 수준입니다.

반면 주택 중간 가격을 살펴보면, 디트로이트 (원화기준) 5971만원에서 LA 3억 4,100만원 정도로 전국

평균 중간 주택 가격은 단독주택의 경우 1억9,500만원 정도로 실질 1인당 국민소득을 안쓰고 모을경우

약 5년 정도면 주택을 구입할 수 있는 수준인 반면,

우리나라의 주택 중간 가격은 경기, 수도권의 경우 2억 5천만원 전후로 1인당 실질 국민 소득을 한 푼도

안 쓰고 모아도 19년이 걸려 미국의 약 4배 이상 가격이 고평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

여기서 한 발 더 나아가 보면 미국의 경우 대부분 단독주택으로 대지지분이 100평과 건평 30평 정도로 

보면 건축비 200만원 예상해 보아도 토지가격이 평당 약 (19500-6000=1억 3,500만원 /100평 =

1평당 135만원 정도인 반면 

한국은 대부분 아파트이므로 대지지분이 훨씬 적어서 대지지분 8평과 건평 30평으로 계산해 보면

2억5000만원 - 6000만원 = 1억9000만원 / 8평 = 토지가격이 1평당 2,375만원으로 

주거지역의 토지 가격이 과도하게 고평가 되어 있음을 알 수 있습니다.

미국 평균 주택 토지가격에 비해 17.6배 이상 높은데 물론, 미국은 땅 덩이가 넓어서 토지의 희소성이

적고 우리나라는 희소성이 높아서 당연하다고 할 수도 있습니다. 

하지만 , 우리나라는 세계적인 저출산의 영향으로 점차 인구가 정체, 감소화 될 것으로 예상되며

낮은 도시용지 비율 6.2% 가 향후 14~15% 이상으로 도시용지가 현재보다 2배 이상 더 공급될 점을

감안해 보면, 우리나라 주택부지의 가격이 지나치게 고평가 되어 있음을 알 것입니다.

그렇다면 우리나라는 왜 이렇게 주택의 가격이 높을까요?

그 이유는 지금까지 공급보다 주택에 대한 수요가 훨씬 높음에도 불구하고 주택, 아파트를 짓을 수 있는

땅은 LH(토지주택공사) 에서 건설회사에 독점 공급하는 구조였기 때문입니다.

과도한 주택 규제로 인해 대다수의 일반 서민이 집을 직접 짓기는 어려웠으므로 높은 토지가격에도

불구하고 정부에서 토지를 비싸게 공급하고, 거기에 건설회사가 비싸게 건축하고 마진을 붙인 

비싼 주택(아파트) 를 살 수 밖에는 없었던 것입니다.

하지만, 너무 과도한 '버블'은 가라앉을 수 밖에 없는 법이므로 2008년 금융위기 이후 과도한 '버블'

이 서서히 꺼지고 있는 과정이라 볼 수 있을 것입니다.

그렇다면 앞으로도 우리나라 주택 가격은 계속 높게 유지될까요?

아마 그렇지 않을 것입니다. 물론 강남 등 서울 중심의 요지의 주택 가격은 높은 수준을 유지하겠지만

서울에서 2시간 이내의 거리에서 저평가된 토지들을 민간에서 많이 다양하게 개발한다면 

점차 주택가격은 하향 안정세를 보일 것입니다.

이는 '박근혜 정부'의 정부 정책과도 연관되는데,  시중의 경기활성화를 위해 '부동산 및 건설 경기'를 

활성화 시키지 않고서는 그 목표를 이루기 어렵습니다.

하지만, 시공순위 100대 건설회사 중 절반이상이 자본잠식에 빠진 상태로 어려워진 상황에서 

예전의 방식,  즉,  정부에서 대규모로 토지를 공급해 비싸게 건설회사에 팔고, 건설회사가 큰 마진을

붙여 1차, 2차, 3차, 4차 하청 등으로 마진을 많이 붙여 시중에 공급하는 방식은 힘들것입니다.

앞으로는 민간의 건축, 개발 규제를 많이 완화해서 민간의 토지 소유주가 직접 소규모로 개발하는

시대가 오는데,  점차 다양한 노력으로 주택을 개발하다 보면, 협동주택, 민간 임대주택, 등 

낮은 가격의 주택 공급이 늘어나게 되고 점차 주택 가격은 하향 안정세를 보일 가능성이 높습니다.

그렇다면 향후 부동산 에서 유망한 투자 대상은 무엇일까요?

바로 서울에서 1시간~2시간 이내에 접근 가능한 저평가된 개발 가능한 토지 일 것입니다. 

아까 미국의 평균 주택 부지의 가격을 평당 135만원 정도로 계산했는데,  

우리나라의 경우 지방 토지의 경우 아직 개발이 되지 않는 원자재의 상태라 그 미만으로 

상당히 저평가된 곳이 많습니다.

향후 입지가 괜찮고, 20세대 이상 주택 단지가 들어 설 수 있으며, 서울까지의 교통 접근성이

1시간~2시간 이내이며 주변 환경이 쾌적한 곳은 최소 평당 100만원 이상 가치가 올라갈 

가능성이 높습니다.

그 중 주변의 배후 지역이 관광지로 활성화 된 곳, 향후 식당, 상가, 펜션등 숙박업소 등으로

상업행위를 할 수 있는 부지의 가격은 평당 300만원 이상 가치가 높아질 가능성이 높습니다.

하지만, 아직까지는 우리나라의 토지 및 개발 규제가 다 풀리지 않은 상태이고,

각종 부동산 공법 및 개발 인, 허가 문제등 검토할 부분이 많으므로 

개인이 직접 좋은 입지의 토지를 선별하기에는 어려운 부분이 많은 상태 입니다.

그럴 경우 믿을 만한 '부동산 토지 개발 전문가'과의 상담을 통해 저평가 되어 있으면서

향후 미래가치가 높은 입지를 선정하는데 도움을 얻는 것이 좋을 것입니다.

조금만 관심을 갖고 좋은 '투자 전문가'의 도움을 얻는다면,

위기의 시대 이지만 오히려 기회의 시대가 될 수 있을 것입니다.

나 혼자만의 노력으로 '위기의 시대'에서 살아 남기는 어렵습니다. 좋은 투자 '파트너'를 

선정하고 도움을 얻는다면 오히려 그 위기의 시대에서 향후 웃을 수 있는 '투자의 기회'를

발견할 수도 있습니다. 

누구보다 먼저 흐름을 읽고, 먼저 행동하는 사람만이 기회를 잡을 수 있을 것입니다. 

(물건 권리분석 및 투자대상 상담 등 각종 상담을 원하시는 분들은

평일 09:00~18:00 유선전화 02-554-3411, HP: 010-2351-2026(권형진 소장 직통) 으로 연락 주시거나

먼저 E-mail : sleri@naver.com(삼성토지경제연구소 메일) 로 문의 사항 및 연락처를 적어 문의하셔도

됩니다)