2019년 서울 주택시장 전망 ( 향후 어느 곳이 유망할 것인가? )

역대 정부의 부동산 정책을 살펴보면

노태우 , 노무현 대통령 당시

강력한 부동산 규제책을 내 놓았고

규제의 영향으로 향후 수 년간 

집값이 보합, 약세를 보였음을

확인할 수 있습니다. 

이는 올 해 발표한 문재인 정부의

9.13 부동산 대책과 같은 강력한 규제책의

여파가 서울 주택시장에 큰 영향을 미칠 수 있음을

알려주는 지표이기도 합니다. 

그 영향으로 9.13 대책 이후

서울 주택시장은 빠르게 안정되서

지금은 하락세를 보이고 있는 형국입니다.

특히 서울 주택시장의

거래량이 9.13 대책 이후 

급감했음을 알 수 있는데 

일반적으로 거래량과 주택가격이

상관관계가 높기 때문에

향후 주택가격에도 영향을 미칠 수 있음을

예상할 수 있습니다.

장기적으로는 거래량이 급감하게 되면

가격 상승폭도 둔화될 수 밖에 없음을

예상할 수 있습니다.

하지만 아직 서울의 주택은

공급이 많이 부족한 현황에 있습니다.

올해 1월 ~9월 서울 주택 준공물량

4만 8천호 중에서 아파트 준공물량이

전체의 43%에 불과한 2만 640호에 불과함을

위 자료로 확인할 수 있습니다.

반면 현재 약세를 보이는 지방 아파트의 경우

올 해 1월 ~ 9월 전체 지방 주택 준공물량 

46만 5천호 중 전체의 70.3%에 달하는

32만 6,900호의 아파트가 

준공되었음을 확인할 수 있습니다.

당연히 입주 물량이 많아지게 되면

가격은 공급 초과로 하향 안정될 수 밖에 없습니다.

지방 아파트시장이 약세를 보이는 이유를

알 수 있습니다.

반면 풍부한 유동자금과 상위 20% 이상의

고소득 직장이 몰려 있는 서울에는 

양질의 주택을 희망하는 수요자가 아직

많이 있습니다.

단기 유동자금 / 명목 GDP비율이 63.2%에 달해서

1,200조원을 바라보는 상황에서

최근 5년간 소득 상위 10% 소득 증가율이

30%에 육박했다는 것은

서울의 고소득층을 위한

양질의 주택을 원하는

수요자가 아직 많이 있음을

확인할 수 있는 대목입니다.

반면 서울에는 주택을 짓기 위한

대지가 절대적으로 부족한 상황이라

향후 5년간 예상 공급 물량도

턱 없이 부족한 상황입니다.

서울 주택 준공물량 중 아파트 준공 물량 비율이

40%에 그친다는 점을 감안할 때

2019년 8만채의 공급 물량 중

양질의 주택은 3만 2천채에 불과하기 때문에

서울의 고소득층이 원하는

양질의 주택 수요 5만 5천채의

58%밖에 공급이 이루어지지 않음을

확인할 수 있습니다.

결국 서울의 강남 , 잠실 등 도심에서

30분대로 접근이 가능한 곳에 위치한

양질의 주택 수요는 지속적으로 늘어나서

가격 상승도 기대해볼 수 있는 대목이기도 합니다. 

결국 

1. 고소득 직장(강남 , 잠실 등 도심권) 과 30분대 접근이 가능한 곳

2. 실수요자가 선호하는 명품 학군이 있는 곳

3. 주거 환경이 쾌적하고, 문화 , 여가 거리가 있는 곳

4. 실물자산인 대지자산이 많은 곳 

5. 향후 SOC 개발을 통해 교통 접근성 개선이 가능한 곳 

의 경우 향후 수년간 지속적인 가치 상승이 

기대되는 대목입니다. 

양평 타운하우스 중 서종면에 위치한

대단지 명품 타운하우스 단지인

서종 알에스카운티에 관심을 기울여야

할 필요성이 여기에 있습니다.

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http://sleri.tistory.com/332

9.13대책 이후 서울 주택시장 동향 및 전망_우리금융경영연구소.pdf