전세가격하락과 갭투자 시대 종료 (삼성토지경제연구소)

전국 평균 주택 전세가격이 2012년 9월 이후 5년 3개월만에 하락세로 돌아섰습니다.
전세가격 상승시대에서 전세가격 하락시대로 대전환이 이루어진 것입니다.

1일 한국감정원에 따르면 2017년 12월 전국 평균 전세가격은 전월 대비 0.03% 하락했습니다.

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2013년부터 시작된 주택가격 상승 사이클은 2017년 말까지 4년간 이어졌습니다.
그 시작은 2012년 하반기 시작된 전세가격 상승에서 비롯됐습니다.

전세값이 급등하자 일부 역세권 소형평형 아파트를 중심으로 매매가 대비 전세가율이 80~90%대에
이른 아파트가 등장했고, 불과 매매가격의 10~20% 정도면 전세를 끼고 아파트를 살 수 있는
'갭투자 시대'가 도래했습니다.

매년 전세가격이 10~20%씩 폭등을 하기 때문에 2년 이후에 재계약을 하면 전세가격 상승분으로
초기 투자금을 회수하고 , 다시 '갭투자'를 이어갈 수 있게 됩니다.

이러한 '갭투자 전성시대'는 기본적으로 '전세가격이 계속 상승할 것'이라는 전제에서 시작되는데
그 '공식'이 깨져버린 것입니다.

전세가격이 하락하면 , '역전세난'이 발생하고 집주인은 재계약을 하려면 내려간 전세가격을 세입자에게 토해내야 합니다. 그런데 사실상 여유자금이 없는 상황에서 여러 채의 주택을 80~90% 전세를 끼고 매입한 '갭투자자들'은 이 돈을 마련하기 어려워 집니다.
결국 '급매'로 아파트를 처분해서 전세값을 돌려줄 수 밖에는 없게 됩니다.

부동산 가격 상승과 하락의 전조는 크게 '거래량'과 '전세가격 동향'에서 비롯되게 됩니다.

우선 전세가격이 급등하게 되면 , 차라리 전세값에 빚을 조금 보태서 집을 매입하려는 주택 매수 수요가 늘어나게 되서 '거래량'이 증가하게 됩니다. 자연스럽게 '수요'가 '공급'보다 높으니 가격은 상승하게 됩니다.

하지만 반대 현상이 지난 달 발생한 것입니다.

전세가격이 하락하면, 집주인은 재계약 시점에 전세금을 마련해서 세입자에게 돌려줘야 합니다. '전세금'도 '반환'해야 할 '빚'이기 때문입니다. 요즘은 대출 규제 때문에 대출 얻기도 매우 까다로운 상황에서 단기간에 자금을 융통하지 못하면 매매시장에 '급매'로 주택을 내 놓을 수 밖에 없습니다. 반면 '실수요자'들은 더 저렴하게 주택을 전세로 구할 수 있기 때문에 '주택 매수'를 미루게 됩니다. 거래량이 급감하게 됩니다. 또한 당연히 매매시장에서 '공급'이 '수요'를 초과하게 되고, 가격은 하락하게 됩니다.

또한 여기에 정부에서 추진중인 '다주택자 보유세 인상' 은 '갭투자자들'에게 치명상을 입힐 전망입니다.


주택시장의 패러다임이 변화했습니다.
그 흐름을 읽는 현명한 투자자가 위기와 불황의 시기에서 미래 부의 기회를 잡게 됩니다.

'갭투자 시대'가 막을 내린 것입니다.