"살아보고 사세요"..아파트 분양 '막장드라마'

                        [CBS노컷뉴스 김양수 조혜령 기자]            2013.08.07

          "살아보고 사세요"..아파트 분양 '막장드라마'

                      '3억 할인 실입주금 1억 OK' 수도권 아파트의 추락이 끝이 없다. 

                      미분양 땡처리는 물론 아파트 유치권을 둘러싸고 조폭까지 동원되고 있다. 

                      수도권 아파트 분양이 고전을 면치 못하는 이유는 무엇일까.

                      CBS노컷뉴스는 3회에 걸쳐 수도권 미분양 아파트 실태와 분양 실패 요인을 분석하고

                      해결책은 없는지 대안을 모색해 본다. < 편집자주 > 

                      [글 싣는 순서] 
                     ① 조폭까지 동원되는 미분양 아파트 부작용 실태 
                     ② 소가족화 트랜드 반영 못한 실패한 주택정책 
                     ③ 침체된 분양시장 탈출구는 없나 

                     '조폭 아파트' 
                     경기도 용인시 공세동 S 아파트에 사는 주민 A(52)씨는 자신이 사는 

                     아파트를 이렇게 불렀다. 

                     10억 원을 호가하던 아파트가 시공사 부도로 경매에 넘어가면서 이권을 

                     주장하는 이들 간 극심한 분쟁이 발생한 것. 

                     급기야 이권단체가 고용한 용역들 사이 심야 패싸움까지 벌어져 8명이 

                     경찰에 구속되기도 했다. 

                    아파트 미분양으로 인한 부작용은 비단 조폭 아파트 뿐만은 아니다. 
                    서울과 경기도 등 수도권 곳곳에서 중대형 아파트를 중심으로 미분양 사태가

                    속출하면서 땡처리 아파트는 물론, 교육비와 대출이자까지 내주며 입주자를 

                    모집하는 반값 전세까지 기존 시장질서를 파괴하는 기묘한 분양이 판을 치고 있다. 

                   ◈ "살아보고 결정하세요" 프리 리빙, 알고 보면 대출 돌려막기? 

 
                   경기도 용인의 A 아파트는 지난 5월 전용면적 156~214㎡ 1,502가구를 대상으로

                   '프리 리빙제'를 실시한다고 밝혔다. 

                   최초 분양가 10억 원 상당의 아파트를 1억8천만 원만 내고 2년 동안 거주한 뒤 

                   구매를 결정하는 파격적인 조건. 

                  프리 리빙제란 전세금액보다 저렴한 입주금으로 입주자가 2~3년 아파트에 거주한 뒤

                  분양 여부를 결정하는 제도다. 

                  시중 전세 가격의 절반 정도에 해당하는 가격에 입주할 수 있어 반값 전세라고도 불리며

                  주로 미분양 세대가 있는 수도권 아파트에서 진행하고 있다. 

                  이처럼 반값 전세가 우후죽순으로 늘어나고 있는 데는 대형 평수 아파트의 미분양 사태가

                  그 원인으로 지목된다. 

                  최초 분양가의 40~50%까지 가격을 내린 땡처리 아파트로도 분양이 이뤄지지 않자 

                  부도 위기에 몰린 건설사들이 고육지책으로 내놓은 분양수법인 셈. 

                 부동산 업계 관계자는 "파격 할인 분양을 하면 원래 가격으로 분양 받은 사람들이

                  난리가 나기 때문에 스마트 리빙 등 반값 전세라는 방법을 쓰고 있는 것"이라고 설명했다. 

                  그러나 반값 전세는 지금 당장 많은 돈이 들어가지 않는 대신 매매가격의 절반 정도에

                  해당하는 금액을 대출받아야 하기 때문에 2년 이후 분양결정 포기 시 은행대출을 

                  고스란히 떠안게 되는 부담도 있다. 

                  한 건설사 관계자는 "미분양 물량을 털어내기 위해 고안해 낸 게 전세 분양"이라며

               "일부에서는 대출이자와 교육비까지 얹어주며 분양자를 모집하지만 말만 반값이지

                결국 제 값 다 주고 들어가는 꼴"이라고 귀띔했다.

                  ◈ 절반가까지 떨어진 땡처리 아파트, 분양사기에 이용되기도 

                    모델하우스 할인 등 음성적인 거래를 통해 이뤄져 왔던 분양가 할인 마케팅도

                    미분양 사태 악화로 인해 점차 과감해지는 양상이다. 

                    2013년 6월 현재 수도권지역의 신규 아파트 공급원인 경기도의 미분양 물량은

                    모두 2만4511가구. 

                    이 가운데 대다수가 중·대형 아파트들이다. 

                    최근 서울 은평 뉴타운 등에서 분양했던 중·대형 아파트들은 울론 

                    수원, 고양, 파주, 김포 등 신도시와 재개발단지에서 중·대형 아파트들은

                    대부분 땡처리 시장에 나와 있는 상황이다. 

                     땡처리 아파트가 난립하다보니 미분양 아파트가 땡처리 분양 사기에 

                     이용되는 경우도 발생한다. 

                     실제로 지난달 용인시 보정동 A 주상복합아파트 분양대행업체 사장 김모(41)씨는

                      "계약금을 내고 입주하면 최대 55%까지 분양가를 할인해주겠다"고 속여 

                      15가구로부터 5,000만 원을 계약금 명목으로 받아 챙겨 구속되기도 했다. 

                       전문가들은 "중소형에만 국한된 혜택을 중대형까지 확장해 전세 공급을 늘려야 한다"

                       고 조언한다. 

                       명지대 부동산대학원 권대중 교수는 "2008년 분양가 상한제를 피하기 위한

                       밀어내기식 물량과 2009년 물량이 전부 중대형"이었다며 "경기 침체로 부동산

                        가격이 하락한데다 중대형 물량의 인기가 같이 떨어지면서 중대형 미분양

                       사태가 속출했다"고 분석했다. 

                       권 교수는 "일부 지역에서는 중소형 평당 단가가 중대형보다 높은 왜곡 현상도

                       발생하고 있다"며 "이를 위해 1가구 2주택 중과세 폐지 등 중대형 아파트에 대한

                       규제를 완화하고 85m² 등 국민주택규모 이하에만 국한됐던 혜택을 중대형까지 

                       확장해 이들 물량을 전세 수요로 돌려야 한다"고 지적했다. 

                            * 우리가 보는 대부분의 언론 매체, TV, 신문, 인터넷 모두 하나의 강력한

    

                       원동력 , 즉 '광고'에 의해 유지되고 이익을 내는 업체들입니다.

                       그런 '광고'의 가장 강력한 구매력을 갖고 있는 곳이 바로 기업들,  부동산

                       에서는 바로 건설 업체 일 것입니다. 

                       2006~2007년 한창 부동산 거품이 절정에 달했을 때, 대부분의 신문 광고와

 

                       부동산 기사, 부동산 컨설팅 전문가들은 '용인, 파주, 동탄, 김포 등 수도권

                        외곽의 중, 대형 아파트'를 투자 유망 물거능로 추천했었습니다.

                        대부분 이해관계가 얽힌 언론과, 부동산 전문가, 정부, 금융기관이 삼위일체

                        가 된 '짜고 치는 고스톱 판' 같은 형국이였지요.

                        저는 그 당시 대학원에서 일본으로 워크샵을 다녀 오면서 일본의 부동산 및

                        주택 시장을 보고 온 후 그 당시 서울 집값의 50~70% 수준인 일본 도쿄 

 

                        집 값을 보면서 상당부분 거품이 끼어 있음을 알았고,  그 당시 일본의 트렌드

                        였던 도심으로 역귀성해, 소형 평수 아파트를 선호하는 추세가 한국에도 이어

                        질 것으로 보고 고객 분들에게 절대로 무리해서 대출받아 중, 대형 아파트 구입

                        하지 마시라고 말렸습니다.

                         하지만, 저보다 대기업과 주요 언론 매체, 소위 부동산 컨설팅 전문가 분들을

                         맹신한 분들은 그 후 집값이 폭락하면서 두고 두고 한탄하시는 분들이 많으시죠.

                         " 그 때, 권 대표 말을 들었어야 한다고" 

                         지금도 마찬가지 입니다.  2013 현재의 건설사들은 죽기, 아니면 까무러치기 식의

                         극단적인 상황에 몰려 있습니다. 악성 미분양을 털기 위해 갖은 노력을 다 하고 

                         있습니다.  

                         전세금이 너무 많이 올랐다고 해서 무리하게 대출 받아 주택들 구입하는 것은

                         폭탄을 떠 안는 것과도 같습니다.

                         우리나라 부동산 시장은 크게 고평가 된 부문과,  아직 상당히 저평가된 부문으로 

                          크게 나뉘어 집니다.  그렇다면 크게 고평가 된 부문은 상당 기간 조정이 불가피할

                         것이며, 아직 저평가된 부문은 점차 그 가치를 찾아 가게 될 것입니다.

                         그런 부동산 실질 가치와,  향후 미래 가치를 읽으시길 희망합니다.

 

                         - 권 형진 ( 상담 : 010-2351-2026, E-mail : sleri@naver.com )