영월 힐스토리하우징 부지의 투자 메리트!

영월 힐스토리하우징 부지의 투자 메리트!

요즘 소액 자금 2,000만원~5,000만원 으로 투자 가능한 투자처가 어느 곳이 있을까요?

첫번째, 주식 투자 일 것입니다. 

직접투자, 혹은 간접투자 형식으로 지금부터 올 하반기까지 주식투자에 배팅한다면 어떨까요?

우선, 금융시장은 이미 전세계가 글로벌화되어 단일화된 시장입니다.  미국의 금융위기가 전 

세계적으로 타격을 입히고, 남유럽의 조그만 나라 그리스의 재정위기가 전 세계 금융시장을 

요동시키는 것이 현재의 글로벌 금융시장입니다. 

이는 우리나라 주식시장 또한 마찬가지입니다.

최근의 가장 큰 이슈는 바로 미국 FRB의(연방준비은행)의 양적완화 축소 정책 시행일 것입니다. 

미국 경기가 빠르게 회복세를 보이면서 물가 상승 압박과 과도한 통화량 팽창의 부작용을 줄이기 위해

빠르면 올 9월 경 부터 시행될 가능성이 높습니다.

즉, 시중에 뿌린 과도한 유동성 공급을 중단한다는 의미로 시행되게 되면 전세계 신흥금융시장에 투자된

자금을 회수하며, 또한 대출과 투자 규모를 축소하는 디레버리징이 동시에 진행될 가능성이 높습니다.

우리나라의 경우 대주주와 기관 자금을 제외하면 과반 이상을 차지하는 외국인 지분이 빠르게 이탈할 

경우, 큰 폭으로 주식시장이 요동칠 가능성이 높습니다.

지금 큰 투자수익을 기대하고 주식시장에 뛰어드는 것은 너무나 위험성이 높습니다.

오히려 지금은 리스크가 적은 '안전자산'으로 옮기는 것이 낫습니다.

두번 째, 요즘 가장 이슈가 있는 '수익형 부동산', 도시형생활주택, 오피스텔 등을 레버리지를 활용해

매입하는 것일 겁니다.

일반적인 투자 물건 사례를 분석해 보면, 보통 실평수 5평에 대지지분 1평에 풀옵션으로 된 

물건이 1억원 전후 가격일 것입니다.  대출금 7천만원을 저리 5%에 대출받는 다면 월 이자 부담

29만원에 실투자금 3천만원으로 투자 가능한데  주변 시세 보증금 천만원에 월세 60만원 정도를

받으면 실투자금 2천만원에 월 실질수익률이 18.6%에 달한다는 광고에 혹하시는 분 많으실 겁니다.

우선 자산의 실질가치로 가치를 평가해 보면, 건물 가격은 평당 건축비 최대 600만원 계산해도 

5평이면 3천만원 나머지 대지지분 1평의 가격이 7천만원으로 과도하게 고평가 되어 있음을 

알 수 있습니다. 최소 100% 이상 개발이익이 포함된 가격인 셈이죠.

그리고 보통 실평수 5평 정도의 물건은 1인가구만 거주 가능한 곳인데, 현재 대부분의 1인가구계층인

20~30대의 월 소득 150~200만원 정도임을 감안하면 관리비 포함 주거비로 70~80만원은 

월 생활비의 50%~40%로 크게 부담되는 금액입니다. 

반면 정부와 지자체에서는 저렴하게 입주 가능한 소형평수의 임대주택 공급을 큰  폭으로 향후

늘릴 예정이므로 향후 늘어나는 저렴한 공급 물량에 비해 과도한 임대료 예상치임을 알 수 있습니다.

향후 공실이 발생하거나, 시간이 지남에 따라 노후화되면서 감가상각이 이뤄질 경우 큰 투자메리트를

찾기 어렵습니다. 오히려 향후 금리가 상승하거나 공실이 지속될 경우 이자 부담으로 오히려 경매로

물건이 넘어가거나, 낮은 가격에 재 매각할 경우 큰 손실을 입게 될 수도 있습니다.

제가 추천하는 투자처는

서울에서 1시간~2시간 이내의 주거지나 근린상가, 펜션 민박 등 숙박업소 등 상업용도로 사용가능한

개발 가능한 저평가된 토지 입니다.

하지만 여기서 유의점이 있습니다.

보통 지방의 토지는 개발 되기 전의 '원자재' 상태 이므로 농지나 임야의 경우 대부분 천 평 이상 

큰 규모로 되어 있습니다.  비록 평당 가격이 낮다고 해도 규모가 커서 억 단위 이상의 큰 자금이

필요한 경우가 많습니다.  나에게 꼭 맞는 150평~250평 규모의 개발가능한 단필지는 찾기 

어렵습니다.

또한 지방의 토지를 개인이 인,허가를 맡아 개발하기에는 어려움이 많습니다. 우선 지방의 군청

등 공무원의 경우 아직도 예전 하향식 개발 시대의 마인드를 가지신 분들이 많아 개인이 전용허가

를 받고 개발 인,허가를 받는 데는 어려움이 많고,  또한 가격이 싸다고 매입한다고 해도 알아보니

실질은 개발 불가능한 토지인 경우가 많습니다.

설령 개발 할 수 있다고 해도 배보다 배꼽이 크다고 토지비보다 오히려 개발 인,허가 비용과 도로,

전기, 상,하수도 등 기반시설 비용이 더 많이 드는 부지도 있습니다. 

그래서 대부분 전원주택 부지로 토목,기반 공사를 마친 부지를 매입하거나 건축물로 완공된 

부지를 매입하는 경우가 많습니다.

하지만 그런 경우는 이미 개발업체에서 많은 마진을 붙인 상태이거나 기간에 따라 늘어나는 

금융비용등을 포함해서 원자재 상태의 토지 가격과는 차이가 많이 납니다.

보통 최소 평당 40만원~70만원 정도로 250평 정도 매입할 경우, 1억~1억7,500만원 정도로

투자 비용에 부담이 많이 되는 경우가 많습니다.

제가 제안해 드리는 영월 힐스토리하우징 부지의 투자 메리트는  바로 위의 문제점을 극복한

부지로

1. 평당 12만5천원~12만6700원의 낮은 가격으로 향후 지가 상승으로 인한 예상 투자기대

   이익이 높습니다. (150평 기준 1,900만원,  200평 기준 2,500만원)

   향후 서울에서 1시간~2시간 이내 접근성이 가능한 개발가능한 부지 가격은 입지에

   따라 평당 100만원 이상 상승할 가능성이 높습니다. 

2. 30세대 이상 입지 가능한 부지 이므로 사전 개발 타당성 검토 및, 건축 인,허가 문제에

   어려움이 없는 부지이며,  향후 마을로 형성될 만한 규모이므로 상수도가 들어오거나   

   마을 진입도로 확장 가능성도 높은 개발에 문제가 없는 부지입니다.

3. 향후 건축을 위한 개발 인,허가 및 건축 공사 까지 개발 시행을 맡은 '삼성토지경제연구소'

   에서 대행해 드림으로써 낮은 가격에 수월하게 진행할 수 있습니다.

4. 전 세대 강 조망이 가능한 필지 이므로 200평 이상 넉넉하게 부지를 확보할 경우,

   개인 주택과 더불어 성수기에 임대 가능한 민박등 숙박부지를 짓어 차후 지속적인 임대수입

   을 얻을 수도 있습니다. 

5. 향후 제2영동고속도로 2015년 완공, 내년 완공되는 음성~평택 고속도로 개통 이후에는

    서울에서 제천까지의 접근성이 30분 이상 단축되고, 바로 38번 자동차 전용도로 

    연당 IC에서 3분거리에 입지한 곳이므로 향후 서울에서 1시간 30분 이내 접근성이 

    좋아져 지가 상승 가능성이 높은 투자 유망 지역입니다.

6. 영월군의 경우 매년 30% 이상 관광수요가 증가하는 지역으로 주변에 청령포, 장릉,

    동강 래프팅, 동강시스타 등 30~40대 가족 관광객들이 체험하고 즐길 수 있는 관광지가

    해당 부지에서 차로 5분~10분 이내에 입지해 있어 향후 관광 수요의 증대가 예상되는

    곳으로 미래가치가 높습니다.

7. 영월군은 강원남부의 정치, 행정 중심지로서 법원, 검찰청, 세무서, 시장, 대학(세경대) 등

   도심 인프라가 구축된 곳이고, 영월역 영월 버스 터미널 등 교통결절점에서 해당 부지까지

   접근성이 차로 10분 이내이므로 병원, 마트 등 도심 편의 시설 이용이 용이한 부지입니다.

8. 바로 옆 도시가 평창군, 정선군, 제천시 등으로 2018년 평창 동계올림픽에 맞추어 

    평창~영월간 도로가 곧 개통 예정으로 평창동계올림픽 배후 관광지로 가치 상승이 기대되며,

    중국 등 외국인 관광 수요도 향후 증가될 가능성이 높아 미래가치가 높으며, 

    정선군의 강원랜드 카지노 증설과 워터월드 등 관광 리조트로 개발이 지속될 것으로

    보여 관광수요 증대의 효과를 누릴 것으로 기대되며, 충북 제천시등의 전원주택 수요가

    많은 곳으로 향후 매각할 경우에도 환금성이 높은 지역입니다. 

9. 전형적인 배산임수 지형으로 영월 한반도 지형과 유사하게 반도형 지형을 강이 휘감는 지형에서

    중심에 입지한 부지이므로 풍수지리학적으로 아주 입지가 좋은 지역이며 

    전 부지 동남향으로 강 조망이 가능한 부지이므로 토양과 일조, 주변 조망 등 향후

    지속적으로 가치가 증가될 수 있는 유망 지역입니다. 

최근 잡목 제거 공사가 완료되고, 부지에 미포장된 도로에 차량운행이 가능하도록 자갈 공사가 

진행됐고, 도로 포장 공사를 위한 측량이 진행 중인 상태로 

주변 시세에 비해 낮은 가격에 좋은 입지의 부지 이므로 관심이 높아 필지청약이 활발히 진행

중에 있습니다. 군청에서의 인,허가가 완료되는 8월 말 이후, 도로 공사가 완료되는 9월 초 

이후까지 입지가 좋은 필지는 우선적으로 선점될 가능성이 높습니다.

개별적 상담을 원하시는 분들은 

(평일 09:00~18:00 유선전화 02-554-3411, HP: 010-2351-2026(권형진 소장 직통) 으로 연락 주시거나

먼저 E-mail : sleri@naver.com(삼성토지경제연구소 메일) 로 문의 사항 및 연락처를 적어 문의하셔도

됩니다)