2020년 한국경제전망 ( 2020년 부동산시장 전망 )

피크시대( decade of peak ) 

가 도래한다고 합니다.

 

피크시대란 말 그대로

성장이 정점을 찍고, 

수요 위축으로 산업 성장세가

꺾이는 것을 의미합니다.

피크시대에는 기존 시스템이

파괴되면서 사회 전반에 걸쳐

거대한 변화가 찾아오게 됩니다.

 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LPOD&mid=sec&oid=009&aid=0004490878

성장절벽 현실로…5대그룹 총수가 꼽은 키워드는 `미래`

 

이는 주식시장과 부동산 시장의

상반된 1년 간의 결과를 통해서도

확인할 수 있습니다.

연 20% 이상 폭발적으로 가격이 급등한

서울 주택시장과는 달리

한국 증시는 1년 전에 비해 

고작 3.6% 찔끔 증가한데 그쳤다고 합니다.

 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=015&aid=0004264686

글로벌 증시 시총 24.4% 늘 때 한국은 3.6% '찔끔 증가'

 

글로벌 시총이 24.4% 늘어날 때 평균 보다 

무려 86% 저조한 성과를 보인 주식시장과는

달리 서울 주택시장은 급등세를 보이고 있습니다.

이미 전용기준은 평당 아파트 가격이 1억원을 훌쩍넘은 

상황으로 강남 아파트의 경우

전용 18평 아파트가 20억을 넘어서기 때문에

10평 내외인 토지지분을 감안하면

이미 강남 공동주택 주거지 땅 값은

평당 1억 7천~8천만원을 뛰어 넘은 상황입니다.

 

경제의 바로미터인 주식시장이 글로벌 증시에 비해

평균보다 86%나 저조한 실적으로 보인다는 것은

한국 경제가 매우 불확실하고 비관적임을

의미합니다.

사실상 일본처럼 잃어버린 20년의 저성장 

침체기에 진입했다고 봐도 무방한

경기상황입니다.

( 참고로 일본은 주택시장은 저조한 반면

상업시장은 큰 폭의 활황을 보이고 있습니다. )

 

http://www.choicenews.co.kr/news/articleView.html?idxno=64323

"저금리 등 영향"...일본 땅값 2년 연속 상승 - 초이스경제

 

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=104&oid=015&aid=0003826523

[김동욱의 일본경제 워치] 26년만에 ‘거품’시기 땅값 추월한 도쿄 긴자…꿈틀거리는 日부동산

 

이런 상황에서 전국 주택시장 중

지방은 미분양과 가격 하락으로 

고통을 겪는 가운데 

서울 주택시장만 폭등세를 보이는 것은

풍부한 유동성 장세에서 안전자산으로의

쏠림 현상으로 이해할 수 있습니다.

 

최근 12.16정부의 부동산대책이후

규제가 덜한 수원 , 강북 등 경기 외곽

집값이 활황을 보이는 것 역시

'풍선효과'로 볼 수 있습니다.

일시적인 자금의 순환변동인 셈입니다.

 

그렇다면 2020년 한국경제,

부동산 시장은 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?

 

첫째, 정치적 변수를 고려하지 않을 수 없습니다.

내년 4월 15일 총선을 앞두고 지자체별로

선심성 개발공약이 쏟아지게 되고 ,

정부여당 또한 지역민심을 고려할 수 밖에

없기 때문에 당장 2020년 1분기는

전반적인 경기와 부동산시장이 강보합세를 

보일 것으로 예상됩니다.

하지만 총선 이후는 상황이 달라집니다.

 

5년 임기 중 집권 3년을 넘어서 나머지 

잔여 임기 40%를 남긴 상황에서

필연적으로 찾아오는 레임덕 현상은

경제와 부동산시장에 불확실성을

불어 넣습니다.

여기에 추가로 고려해야할 변수가

 

두번째, 내년도 풀릴 것으로 예상되는 막대한

토지보상금입니다.

 

기존의 예정된 토지보상금에 GTX등 광역 SOC투자에

들어가는 토지보상금, 3기 신도시 수십조원의 토지보상금이

풀리게 되면 시중에 풀린 막대한 유동성에

기름을 붓는 겪이 됩니다.

더군다나 안전자산으로 각광받던 서울 아파트 시장에

강력한 규제책이 들어간 상황에서

내년도 자산 유동성에 의한 풍선효과로

각 자산별로 쏠림현상은 극대화될

전망입니다.

 

세번째 변수는 한국은행의 추가 기준금리 인하

여부입니다.

사실상 디플레이션의 초입으로 여겨지는

경기 상황에서 고용창출과 경기활성화를 위해

내년도 한~두 차례 추가 기준금리 인하가

예상되고 있는데

그럴 경우 한국은 사상초유의 0%대 기준금리

시대를 맞게 됩니다.

1~2%의 저리로 대출을 받을 수 있는

시대가 열리는 것입니다.

 

저성장시대에는 불확실성이 높아져서

당장의 현금흐름 창출이 매우 

중요해집니다.

실제로 1996년 이후 24년간의

한국 경제의 경기 흐름을 살펴보면

1기 : 1996년 ~ 2002년 ( 안정수익형 ) 

2기 : 2002년 ~ 2008년 ( 시세차익형 )

3기 : 2008년 ~ 2014년 ( 안정수익형 )

4기 : 2014년 ~ 2020년 ( 시세차익형 )

5기 : 2020년 ~ 2026년 ( 안정수익형 )

 

으로 예상되는 가운데

안정수익형 시대에는 일반적으로 

저성장 , 경기침체기이기 때문에

자산가격 상승을 노린 투자보다는

안정적인 우량 자산을 통한 현금흐름 창출

을 노리는 투자가 일반적이 되게 됩니다.

 

은행금리 0% 시대의 마이너스 금리 시대에

매월 고정적인 현금흐름 창출이 가능한

우량 프리미엄 수익형 자산의

투자 메리트는 매우 높아질 전망입니다.

 

특히 GBD (강남 오피스 시장) 공실률이

3%초반에 불과하고

강남 대로변 1층 상가 공실률이 

평당 월세가 월 100만원에 육박하는

강남대로변과 신사동 가로수길을 제외하고는

거의 없다는 점을 감안할 때

강남의 저평가된 '언주로' 등

도심 대로변의 프리미엄 1층 상업시설의

투자 메리트는 매우 높다고 보입니다.

 

https://sleri.tistory.com/377?category=712110

영동대로 복합개발 사업과 롯데 논현 펜트힐 상가 '루 논현' 투자가치 분석!!!

 

https://blog.naver.com/kwonhj1106/221752038404

루 논현 , 펜트힐 상업시설과 피엔폴루스 상업시설 비교 분석!!

 

기존의 고정관념을 버리고

저평가된 자산에 관심을 기울여야 

할 시기입니다.

또한 이미 오를대로 오른 자산에

무리하게 투자하기보다는

향후 5~6년간은

안정적인 현금흐름 창출이 가능한

곳에 투자할 필요성이 있습니다.

또한 일반적으로 수익형 자산은

기준금리 하락으로 대출 조달금리가

하락해서 실투자수익률이 상승하게 되면

자산가격도 따라서 상승하는 경향이

있습니다.

저평가된 자산을 매입할 경우

장기 보유시 시세차익도 누릴 수 있게

됩니다.

 

불확실성의 시대에

믿을만한 투자 전문가의 조언은

필수적입니다.

저희 삼성토지경제연구소는

지난 10여년간 한결같이 고객의 편에서

안정적인 투자수익을 누릴 수 있게

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